Info КИЕВ

Информационный портал

Среда
Фев 19 

Бастионы купчей крепости

E-mail Печать PDF
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 

Здание на углу улиц Владимирской и Прорезной в КиевеДореволюционная система нотариального оформления сделок практически исключала бытовые рейдерские атаки.

Дореволюционные гражданские нормативы давали такое определение: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки и всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Частная собственность существовала на все виды недвижимости, при этом ее основой был земельный участок: «Строения составляют принадлежность земли и почитаются недвижимым имуществом лишь до тех пор, пока находятся в связи с землей». Это не означало, что любое сооружение непременно принадлежало владельцу надела, на котором оно стоит. Строительство на чужих (частных, общественных, казенных) участках в принципе допускалось, но право собственности застройщика на сооружение должно было подкрепляться специальным актом, при отсутствии которого объект автоматически считался относящимся к усадьбе.

Еще во времена Петра I было предусмотрено, что соглашения о недвижимости имеют характер «крепостей», которые закрепляли имущество за владельцами, обеспечивая полное (в пределах закона), вечное и потомственное владение. При необходимости такие соглашения служили неопровержимым доказательством в суде.

В высшей степени ответственный характер сделок налагал отпечаток на их юридическое оформление. Долгое время все соглашения на недвижимость проходили через специальные крепостные отделения палаты гражданского суда. Там каждый акт готовили, вносили в «докладные» книги и предоставляли на рассмотрение судебного «присутствия», которое, убедившись в правоспособности участников соглашения и отсутствии чего-либо противозаконного, визировало акт. После этого его уже заносили в «крепостные книги» (т. е. книги регистрации «крепостей»).

Это была громоздкая бюрократическая процедура, откровенно стимулировавшая кумовство и взяточничество. Если заинтересованная сторона делала хорошее подношение чиновникам или имела должную протекцию, все делалось буквально на протяжении одного дня (как для Чичикова в «Мертвых душах»), а в других случаях волокита могла длиться месяцами. Случались и злоупотребления, сутяжнические покушения на чужую собственность, чему способствовала корпоративная замкнутость судебных инстанций.

В пореформенный период российской истории национальная экономика начала интенсивно развиваться. Устаревшие законы об оформлении сделок могли затормозить эти благотворные процессы. И вот в 1866 году царь Александр II одобрил новое «Положение о нотариальной части». Оно, в частности, предусматривало, что все крепостные акты на недвижимость должны оформляться нотариально. Процедура обрела более логичный и удобный вид. Правда, реформирование судебных учреждений затронуло Киевщину и близлежащие губернии с опозданием (очевидно, вследствие сложности правовых отношений в регионе, большая часть которого лишь в конце XVIII в. перешла под общеимперскую юрисдикцию). Только летом 1880 года был сформирован Киевский судебный округ со всеми надлежащими учреждениями при нем. Впрочем, история нашего нотариата — тема отдельного рассказа. А здесь мы подробно рассмотрим оформление актов на недвижимость.

Чаще всего имущество переходило из рук в руки путем совершения купчей крепости. Для этого оба контрагента (или их доверенные лица) должны были явиться в нотариальную контору. Нотариус прежде всего устанавливал, что они являются теми, кем себя именуют, и вправе заключать соглашения (дееспособность, по российскому законодательству, наступала как для мужчин, так и для женщин в 21 год; она могла быть утрачена по приговору суда или в связи с официально установленным слабоумием).

Далее нотариус убеждался, что в соглашении отсутствуют какие-либо противозаконные или спорные обстоятельства, после составлял текст акта по установленной форме. Здесь, в частности, фиксировалось, какое именно недвижимое имущество является предметом сделки. Приводилось подробное описание земельного участка — название города и полицейской части, улица, номер дома, площадь и линия границ участка, фамилии соседних землевладельцев. Отдельные здания по желанию сторон можно было не перечислять: в этом случае соглашение просто заключали на участок со всей застройкой на момент продажи. Текст обязательно содержал провозглашение факта продажи указанного имущества одним участником соглашения другому; ссылку на документ, по которому продавец до сих пор владел предметом сделки; сумму, уплаченную покупателем.

Очень важной частью купчей крепости было засвидетельствование того, что имущество свободно от запрещений на заключение сделок. Запрещение налагали на недвижимость, которая служила залоговым обеспечением долговых обязательств продавца или была предметом судебного иска.

Недвижимость под залогом в конечном счете можно было продавать, однако при этом в купчую вносили исчерпывающие комментарии относительно того, кто из участников соглашения и каким образом должен удовлетворить кредитора. Бытовала необязательная, но распространенная практика включения в купчую крепость условия об «очищении» имущества. Продавец гарантировал, что если после осуществления купли-продажи любое третье лицо выскажет свои претензии на закрепленное за покупателем имущество, то он (продавец) возьмет всю ответственность на себя, покупателя же это не будет касаться.

Составив текст купчей, нотариус вслух читал его участникам акта, а те подтверждали свое согласие (ежели кто-то из них был глухим, то сам читал купчую и потом одобрял ее). Далее нотариус заносил текст в актовую книгу, после чего уже оттуда снова зачитывал и давал подписать обеим сторонам, а также обязательным свидетелям.

Кроме купчих, нотариусы оформляли так называемые данные крепости. Подобные документы закрепляли право собственности за теми, кто приобрел имение с публичных торгов, получил его от города в новообразованных населенных местностях и т. п. Одним из вариантов «данной» был акт, составленный на основании «давности владения».
Порой пользователь недвижимости по каким-то причинам не имел на нее крепостных документов, но никто — ни город, ни соседи, ни иные лица — не предъявлял обоснованных претензий на это имущество. Да, случалось и такое. И если факт подобного, по юридической формуле, «спокойного и бесспорного» владения подтверждался в установленном порядке на протяжении определенного законом срока «земской давности» (10 лет), то владелец был вправе хлопотать в окружном суде о «данной» по давности.

Опять-таки через нотариусов проходили раздельные акты, дарственные, завещания. К слову, законодательство Российской империи предусматривало два вида официального завещания: нотариальное и домашнее. Нотариальным называлось духовное завещание, составленное при нотариусе и как минимум трех свидетелях (не заинтересованных в наследстве); его текст записывался нотариусом в актовую книгу и признавался оригиналом, а завещатель сразу получал на руки заверенную копию.

Домашнее завещание составляли без участия нотариуса, но согласно традиционным формам и в присутствии уважаемых свидетелей, которые его подписывали. Впрочем, завещатель мог передать домашнее завещание нотариусу на хранение, тогда его достоверность также не подлежала сомнению, как и достоверность нотариального завещания. Для любого завещания необходимо было точно и однозначно определить всех наследников, иначе нотариальное засвидетельствование не могло состояться.

Документ, заключенный в нотариальной конторе и подписанный контрагентами, свидетелями и нотариусом, считался окончательным и дальнейшей корректировке не подлежал, но еще не имел законной силы. Нотариальный акт превращался в крепостной лишь после утверждения у старшего нотариуса. Должность старшего нотариуса была введена при окружном суде после судебной реформы 1864 года.

Старший нотариус Киевского окружного суда принимал посетителей в «Присутственных местах» на улице Владимирской, где содержался и нотариальный архив. В архиве хранились «крепостные книги», книги записи запрещений на куплю-продажу имущества и их снятия. Кроме ведения этих книг, старший нотариус должен был держать реестры всех выписок или копий, которые он выдавал по просьбе клиентуры, реестры крепостных дел с соответствующими указателями, книги записи полученных пошлин, а также журнал всех осуществленных им операций. «Крепостные книги» и реестры крепостных дел велись отдельно для каждого уезда и каждого города, которые входили в границы судебного округа (в Киеве даже существовали отдельные «крепостные книги» для каждого из восьми полицейских участков).

Рассматривая соглашение на недвижимость, старший нотариус обязательно обращался к местному землемеру (в некотором роде выполнявшему функции нынешнего БТИ). Ссылку на сведения, полученные от землемера, вносили в актовые выписи и в реестр крепостных дел. Кстати, поскольку тогдашние методы измерения не гарантировали абсолютно точного определения размеров участка, в документах случались расхождения между данными, полученными в разное время при измерениях одной и той же усадьбы.

Поэтому в нотариальных актах на земельные участки к численному значению площади часто добавляли оговорку: «...больше или меньше, сколько в действительности окажется». Добавим еще, что землемер был хранителем «земельного кадастра» — точных данных о том, кому в данный момент принадлежит тот или иной клочок земли на подведомственной территории. Эти сведения были доступны как официальным учреждениям, так и частным лицам.

В течение года с момента заключения нотариального акта нужно было принести его копию на утверждение. Убедившись в отсутствии запрещений, законности соглашения и в уплате надлежащих пошлин, старший нотариус вносил акт в «крепостную книгу» и реестр крепостных дел, после чего выдавал покупателю официальный документ на право владения — выписку из крепостной книги на гербовой бумаге. Несмотря на архаичные средства хранения информации в те времена, длительность всех проверок обычно не превышала двух-трех недель.

Открытость, централизованный порядок и параллельное дублирование нотариального делопроизводства практически исключали возможность проникновения в сферу недвижимости коррупционных схем, рейдерских налетов на чужую собственность, появления «левых» владельцев и т. п. Стать жертвой аферы мог разве что тот, кто пытался в корыстных целях перехитрить закон и тем самым «разоружался» перед мошенниками.

За заключение актов на недвижимость взимали государственную пошлину. Она включала три составляющих: крепостную пошлину, актовый гербовый сбор и актовую пошлину. Наиболее обременительной была крепостная пошлина, которую уплачивали при удостоверении крепостных соглашений о переходе имущества от одного владельца к другому. Она составляла 4% от оценки, указанной в акте. Если вдруг выяснялось, что оценка сознательно занижена ради «экономии» на пошлине, нарушителю грозило наказание — двойное обложение скрытой части стоимости.

Подчеркнем, что фискальная политика государства вовсе не преследовала цель «драть шкуру» с участников сделок. Так, принималось во внимание, что строительство нового дома не сразу может принести доход. Соответственно, при взимании крепостной пошлины с купли-продажи новостроек ввели льготу: для кирпичных домов ее не брали в течение 4 лет от начала кладки фундамента, для кирпичных с деревянной надстройкой — в течение 3 лет, для деревянных на кирпичном фундаменте — в течение 2,5 лет.

Госпошлина за введение во владение унаследованным имуществом достигала 6%. Ее могли взимать в рассрочку. При расчете пошлины от стоимости наследства отнимали сумму долгов, которыми оно было отягощено, и расходы на погребение.

Актовый гербовый сбор налагали на любые нотариально оформленные имущественные акты и оплачивали путем использования специальной гербовой бумаги стоимостью порядка 0,5% от суммы соглашения. Актовую пошлину в размере 3 руб. платили за каждый акт, удостоверенный старшим нотариусом; размер пошлины не зависел от количества контрагентов. Практиковались также небольшие удержания на канцелярские расходы и обязательную публикацию о соглашении в печатных изданиях.

Нотариусов же за оформление документов вознаграждали по твердой таксе из «Положения о нотариальной части» соответственно содержанию и стоимости сделки. Величина вознаграждения была вполне умеренной. Вообще законы были ориентированы на то, чтобы исправно платящим все надлежащие сборы было хорошо, а уклоняющимся от них — плохо.

© Михаил Кальницкий

 



+++ Ваша реклама здесь всего 30 грн. в месяц +++ Фотографии Киева смотреть здесь +++

Единая страна / Єдина країна

Баннер



При полном или частичном использовании материалов портала ссылка на infokiev.com.ua обязательна (в интернете - гиперссылка).
Info Киев не несет ответственности за достоверность информации опубликованной в рекламных объявлениях и републицируемых материалах.
Ответственность несут авторы информации. Info Киев может не разделять точку зрения авторов статей.

English French German Polish Russian Ukrainian
© 2020 Info КИЕВ. Все права защищены..